Здравствуйте!
Мой застройщик по ДДУ — СУ-155 — банкрот, сейчас идет стадия банкротства, собрания кредиторов (собрания участников строительства жилых помещений в многоквартирном доме по вопросу передачи Квартиры в Жилом доме по правилам ст. 201. 12. ФЗ «О несостоятельности банкротстве») еще не было. Дом достраивался за счет денег, выделенных правительством банку РосКап. Дом в августе сдан в эксплуатацию, принят на обслуживание управляющей компанией — УК (временно назначенной – выборов не было).
Сейчас, для того Дольщик приобрел временные права на пользование Квартирой (до собрания кредиторов) ему предлагается подписать 3 стороннее соглашение между СУ-155, УК и дольщиком о том, что в рамках этого соглашения Дольщик принимает по Акту ключи от квартиры от УК, чтобы начать делать в ней ремонт.
Таким образом, Акта приема передачи квартиры вообще не будет, а после собрания кредиторов, очевидно будет подписано соглашение о передаче квартиры Дольщику в постоянное пользование.
В 3 СТОРОННЕМ СОГЛАШЕНИИ НАПИСАНО (В ТОМ ЧИСЛЕ):
Дольщик с целью приобретения временных прав на пользование Квартирой подписал настоящее Соглашение.
1. 2. Стороны констатируют, что принято решение заключить с Управляющей компанией договор на управление, содержание и ремонт Многоквартирных домов.
Многоквартирный дом введен в эксплуатацию на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного 23. 08. 2017 г.
1. 3. Застройщик не возражает, а Дольщик выражает намерение принять у Управляющей компании путем подписания Акта приема-передачи ключей в пользование Квартиру, а Управляющая компания готова передать Дольщику вышеуказанную Квартиру.
1. 4. С даты подписания Соглашения и Акта приема-передачи ключей (подтверждающего принятие Дольщиком Квартиры в пользование), подписываемого Управляющей компанией и Дольщиком, выдаваемых в день подписания договора на управление, содержание и ремонт Многоквартирного дома, Дольщик принимает на себя обязательства, предусмотренные ст. 153 ЖК РФ, в т. ч. обязательства по внесению платы за коммунальные и эксплуатационные услуги.
1. 5. С даты подписания Акта приема-передачи ключей Дольщик несет все риски связанные с повреждением имущества Многоквартирного дома, вызванные действиями, бездействиями и иными событиями, произошедшими по вине или в результате бездействия Дольщика.
1. 6. Дольщик, подписывая настоящее Соглашение, принимает на себя обязательство заключить с Управляющей компанией договор на управление Многоквартирным домом, в том числе оплачивать услуги и работы по управлению Многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в нем услуги по отоплению, по холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, услугу «Консьерж» и организацию вывоза крупногабаритного мусора, авансом за один месяц с момента передачи Многоквартирного жилого дома в управление эксплуатирующей организации и далее оплачивать их ежемесячно до 10 (десятого) числа месяца, следующего за истекшим.
Оплата коммунальных услуг (холодное, горячее водоснабжение, водоотведение, отопление, электроснабжение, услугу «Консьерж» и организацию вывоза крупногабаритного мусора производится Дольщиком, исходя из тарифов, утвержденных в установленном порядке. До ввода индивидуальных приборов учета в эксплуатацию размер расходов определяется исходя из нормативов потребления горячей и холодной воды, электроэнергии, и количества лиц, пользующихся Квартирой с согласия Дольщика. Оплата услуг по теплоснабжению рассчитывается Управляющей компанией, исходя из нормативов расхода тепловой энергии на отопление и на горячее водоснабжение, утвержденных в установленном порядке.
1. 7. Стороны согласились, что на основании настоящего Соглашения период пользования Квартирой прекращается в дату созыва Временным управляющим Застройщика собрания участников строительства жилых помещений в многоквартирном доме по вопросу передачи Квартиры в Жилом доме по правилам ст. 201. 12. ФЗ «О несостоятельности банкротстве».
1. 8. Стороны согласились, что с момента наступления обстоятельства, упомянутого в пункте 1. 7. настоящего Соглашения, право пользования Квартирой у Дольщика прекращается.
1. 9. Регулирование порядка передачи Квартиры после наступления обстоятельства, упомянутого в п. 1. 7. настоящего Соглашения, определяется нормами ст. 201. 11 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

У МЕНЯ ВОЗНИКЛО ОДНО ОБСТОЯТЕЛЬСТВО
А именно, перед подписанием 3 стороннего соглашения, УК выдала дольщику ключи для осмотра квартиры. При этом дольщик (то есть я) обнаружил внутри квартиры на единственной фасадной панели (квартира 1 комнатная, на этой панели расположено окно) в верхнем левом углу трещину длиной до 1, 2 метра, которой верхний угол фасада отделен от остальной части фасада. В области трещины имеется бугор, т. е. 2 осколка (угловой и основной) не находятся в одной плоскости. Трещина замазана строителями изнутри, но видно, что она продолжает развиваться – идут мелкие трещины. Определить наличие трещины снаружи фасада не представляется возможным, т. к. снаружи трещина оштукатурена, затерта и окрашена краской темного цвета.
Фасадная панель – это готовая к употреблению строительная конструкция со встроенным окном. Фасадная панель изготовлена на каком-то действующем заводе СУ-155, привезена на стройплощадку, поднята краном, установлена, приварена к металлическим закладкам других панелей (стен) дома с последующей заделкой межпанельных швов.
ВОПРОСЫ:
По ФЗ ОЗПП Дольщик в случае обнаружения недостатков вправе:
— вернуть деньги (но это ему не выгодно, т. к. деньги он вложил в начале 2014 года, и они обесценились)
— потребовать устранение недостатка — но никто не будет в 15 этажном доме на 8 этаже демонтировать бракованную панель и заменять ее на новую
— требовать соразмерного уменьшения цены
Но поскольку собрания кредиторов СУ-155 не было, то дольщик пока сделал только следующее:
1. Составил Акт о браке фасада, подписав его у 3-х других дольщиков — соседей.
2. Далее Дольщик на основе этого Акта хочет потребовать от реального застройщика (организации, что строила дом) – а это один их уцелевших (от банкротства) ДСК от СУ-155 — подписать для начала с дольщиком Акт о наличии такого существенного дефекта как (скорее всего сплошая – т. е. насквозь) трещина фасада (осколки которой малый и большой держатся за счет внутренней арматуры и заделочного материала).
ВОПРОСЫ:
А. Как заставить этот ДСК (т. е. юрлицо построившее дом от имени СУ-155) подписать дефектный Акт?
Б. Если подпишет, то когда и к кому обращаться с досудебной претензией о соразмерном снижении цены на квартиру — ведь застройщик СУ-155 банкрот? Варианты: Сейчас? Или после собрания участников строительства жилых помещений в многоквартирном доме по вопросу передачи Квартиры в Жилом доме по правилам ст. 201. 12. ФЗ «О несостоятельности банкротстве») ?
В. Какова роль в этом Банка-Санатора «РосКап»?
Г. Как определить размер снижения цены на квартиру — фасад единственный строительный элемент, выходящий наружу – на воздух, и со временем трещина может расширяться — тогда снижение цены на 50%, 25% или сколько процентов.
Д. Сам я не в состоянии, но застройщик может сделать экспертизу и в ней может быть написано, что трещина только внутри квартиры, снаружи ее нет.
Е. Какова роль в возможном споре ГИСН, Роспотребнадзора, Администрации региона, Прокуратуры?
Ж. Какова судебная практика по таким делам? Есть ли решения Пленумов ВС РФ?

С уважением, Станислав, пенсионер, ветеран труда

P. S. Ответьте, пожалуйста, по емейлу: d. komrad@rambler. ru