Как правильно совершить покупку коммерческой недвижимости

Добрый день!
Тема: покупка коммерческой недвижимости.
Нашли объявление в интернете, позвонили агентство., сразу дали телефон собственника продавца(смутило) обычно держаться за каждого клиента.
Продавец купил квартиру 8 месяцев назад, вывел и продает, как коммерческую недвижимость. Как происходит процесс оформление сделки/покупки, если планируется задаток к примеру 10%, через два месяца полный 100% расчёт. На момент передачи задатка, смущает темная сторона помещения. проверить её как основополагающее путем заказа выписки ЕГРП ( делается от 1 до 5 суток) не успеваем, т.к. у продавца еще клиенты и он усердно подгоняет нас. Предлагают оформить задаток со слов продавца: ( если выйдут вдруг с их стороны(продавца) подводные камни то мы получим 2 ой размер, если передумает (покупатель) то задаток остаётся продавцу) тут возникают вопросы:
1) Т. к. помещение только перевели из жилфонда в нежилой фонд, есть постановление у продавца городской управы, печати гос. служб(водоканал, теплосеть СЭС и т. д)
так же подписи жильцов должны присутствовать могут спустя какое то время оказаться что подписи поддельные и возникнуть проблемы, можно как то проверить?
2) Т. к. оформляется задаток дальнейший расчёт, действительно если выясниться что помещение проблемное имеем право получить задаток обратно?
3) Какая форма должна быть, т. к. неправильно оформленный задаток может дальнейшем в суде проходить как аванс.
4) Стоит минимизировать риски, оформляет нотариус такие сделки на задаток или как называют предварительный договор купли продажи. (нужно ли регистрировать в рег. центре)
5) Подскажите можно ли вернуть 13% с коммерческого помещения.
Подскажите как поступить в сложившейся ситуации!
Спасибо!